Договор аренды недвижимости на Бали: ключевые условия и риски

При аренде земли основной предмет сделки — право пользоваться земельным участком в течение согласованного срока. Если же арендуется готовая вилла, дом или коммерческий объект, договор должен регулировать не только пользование землёй, но и передачу существующего здания, мебели, оборудования, инженерных систем и других элементов недвижимости.

Поэтому проверка такого договора не ограничивается сроком аренды и порядком оплаты. Необходимо определить состояние объекта на момент передачи, разрешённое использование недвижимости, распределение расходов на ремонт и обслуживание, ответственность за повреждения, порядок оплаты коммунальных услуг, условия возврата депозита и последствия досрочного расторжения.

Особое значение имеет фактическое назначение объекта. Условия договора для личного проживания будут отличаться от условий аренды виллы для последующей коммерческой эксплуатации, размещения гостей, управления объектом или ведения бизнеса. Возможность такого использования не следует предполагать только на основании устных договорённостей с собственником — она должна быть прямо отражена в договоре и соответствовать документам на объект и применимым требованиям.

Чем дороже недвижимость, продолжительнее срок аренды и значительнее планируемые вложения арендатора, тем подробнее должны быть зафиксированы права и обязанности сторон. Универсальный шаблон без учёта конкретного объекта и цели аренды может оставить без ответа именно те вопросы, которые впоследствии становятся причиной финансовых потерь и споров.

Первый этап проверки — убедиться, что договор подписывает собственник недвижимости или лицо, имеющее законные полномочия действовать от его имени. Для этого необходимо сопоставить данные арендодателя с земельным сертификатом и другими документами на объект. Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, находится в составе совместного имущества или передаётся через представителя, следует проверить согласие всех необходимых сторон и действительность доверенности.

Важно установить, что земельный сертификат действительно относится к арендуемому объекту. Адрес, площадь, границы участка и расположение здания должны соответствовать фактической недвижимости. Если в аренду передаётся только часть участка, отдельная вилла в комплексе или определённое помещение, эта часть должна быть однозначно обозначена в договоре и приложенной схеме.

Также необходимо запросить документы на существующее здание. В зависимости от времени строительства и статуса объекта это может быть Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) или ранее выданное разрешение IMB, которое продолжает действовать для уже построенного и не изменённого здания. Дополнительно следует проверить наличие Sertifikat Laik Fungsi (SLF), подтверждающего пригодность здания к использованию в соответствии с его установленной функцией.

Наличие здания само по себе не подтверждает, что его разрешено использовать для любой цели. Если арендатор планирует сдавать виллу гостям, управлять объектом как средством размещения, открыть офис, ресторан, магазин или вести другую коммерческую деятельность, необходимо отдельно проверить соответствие зонирования, функции здания и требуемых бизнес-лицензий предполагаемой модели использования.

До внесения основной арендной платы также рекомендуется проверить отсутствие очевидных споров и притязаний на объект, действующих договоров с другими арендаторами, залога или иных обременений, способных повлиять на пользование недвижимостью. Заявления собственника желательно подтверждать документами и результатами независимой проверки, а не оставлять только в форме заверений внутри договора.

В договоре необходимо точно указать, какая недвижимость передаётся арендатору. Одного почтового адреса или названия виллы недостаточно. Следует зафиксировать данные земельного сертификата, местоположение, площадь участка и здания, количество помещений, а также перечень зон, которыми арендатор вправе пользоваться.

Если объект является частью комплекса, особенно важно разграничить частные и общие территории. В договоре нужно определить право пользования подъездной дорогой, парковкой, бассейном, садом, техническими помещениями, складом, зоной для персонала и другими объектами инфраструктуры. Также следует указать, входят ли эти территории в арендную плату и кто отвечает за их содержание.

Вместе с недвижимостью часто передаются мебель, бытовая техника, системы кондиционирования, насосы, генераторы, оборудование бассейна и другие активы. Их необходимо перечислить в отдельной описи с указанием количества и состояния. Желательно дополнить опись фотографиями или видео, подписанными сторонами либо прямо указанными в акте передачи как его неотъемлемая часть.

Договор должен также фиксировать известные дефекты объекта: повреждения отделки, протечки, неисправности оборудования, следы плесени, проблемы с водоснабжением или электроснабжением. Если состояние недвижимости не зафиксировано до заселения, при завершении аренды может возникнуть спор о том, какие повреждения существовали ранее, а какие появились по вине арендатора.

Чем точнее определены объект, его комплектация и состояние на момент передачи, тем проще установить обязанности сторон, рассчитать возможный ущерб и обеспечить корректный возврат недвижимости после окончания аренды.

Договор должен устанавливать не только общую продолжительность аренды, но и точные даты её начала и окончания. Если объект ещё ремонтируется, достраивается или готовится к передаче, необходимо разграничить дату подписания договора, дату оплаты, дату фактической передачи недвижимости и дату, с которой начинает исчисляться срок аренды.

Начало срока желательно связывать с подписанием акта передачи и фактической готовностью объекта к согласованному использованию. Если аренда уже началась, но вилла или коммерческое помещение не могут использоваться из-за незавершённого ремонта, отсутствия доступа, воды, электричества или необходимого оборудования, арендатор фактически теряет часть оплаченного периода.

Задержка запуска может повлечь и другие расходы: оплату персонала, хранение оборудования, перенос бронирований. Подробнее о том, как работа подрядчиков и специалистов влияет на риски бизнеса на Бали и что стоит согласовать заранее, рассказываем в отдельной статье.

Условия продления необходимо согласовать ещё при подписании первоначального договора. Формулировки о том, что стороны «могут обсудить продление в будущем», не гарантируют арендатору сохранение объекта. В договоре следует определить срок направления уведомления, продолжительность дополнительного периода, порядок согласования новой цены и последствия, если стороны не достигнут соглашения.

Если будущая арендная плата будет рассчитываться по рыночной стоимости, необходимо указать, кто и каким способом её определяет. Для арендатора особенно важно исключить из расчёта увеличение стоимости, созданное за его собственный счёт: ремонт, новая мебель, оборудование, бассейн, ландшафтные работы и другие улучшения объекта.

При долгосрочной аренде также следует проверить, что произойдёт в случае продажи недвижимости, смерти собственника или перехода объекта к наследникам. Договор должен предусматривать сохранение аренды и обязанность нового правообладателя соблюдать согласованные условия в пределах, допустимых применимым законодательством и структурой сделки.

Договор должен указывать полную стоимость аренды, валюту расчёта, график платежей и банковские реквизиты получателя. Если оплата производится несколькими частями, для каждого платежа необходимо установить точную сумму, срок и условие, после выполнения которого он становится обязательным.

При долгосрочной аренде основную оплату безопаснее связывать с результатами проверки документов и готовностью объекта к передаче. Если собственнику перечисляется аванс или резервационный платёж до завершения проверки, договор должен прямо определять, в каких случаях эта сумма возвращается, удерживается или засчитывается в общую стоимость аренды.

Обеспечительный депозит необходимо отделять от арендной платы. Следует установить его назначение, допустимые основания для удержания, порядок документального подтверждения ущерба и срок возврата после освобождения объекта. Формулировка, позволяющая собственнику удержать депозит по своему усмотрению, создаёт для арендатора неоправданный риск.

Отдельно необходимо распределить дополнительные расходы: электричество, воду, интернет, вывоз мусора, обслуживание бассейна и сада, охрану, коммунальные сборы, текущий ремонт и содержание общих территорий. Если какие-либо услуги включены в арендную плату, их перечень и объём должны быть указаны непосредственно в договоре.

Налоговые обязанности сторон также следует определить заранее. В договоре необходимо зафиксировать, включает ли согласованная сумма применимые налоги, кто отвечает за их уплату или удержание и какие подтверждающие документы должны быть переданы другой стороне. Это особенно важно, если арендатором выступает индонезийская компания, а не физическое лицо.

Все платежи рекомендуется производить способом, позволяющим подтвердить сумму, дату и получателя. Договор должен обязывать арендодателя выдавать расписку или иное подтверждение оплаты и исключать возможность повторного требования уже уплаченной суммы.

Цель аренды должна быть прямо указана в договоре. Формулировка «для использования арендатором» слишком широка и не отвечает на вопрос, разрешено ли проживание семьи и гостей, размещение персонала, ведение бизнеса, проведение мероприятий или коммерческая эксплуатация объекта.

Если арендатор планирует сдавать виллу посуточно или на длительный срок, передавать её в управление оператору либо размещать гостей за плату, договор должен прямо разрешать такую деятельность. Согласие собственника на аренду объекта не означает автоматически согласия на субаренду или использование недвижимости в качестве средства размещения.

Необходимо отдельно определить, вправе ли арендатор передавать свои права аффилированной компании, новому владельцу бизнеса, управляющей организации или покупателю проекта. Для долгосрочной аренды полный запрет на передачу прав может существенно ограничить возможность продать бизнес или привлечь инвестора, даже если сам объект и договор имеют коммерческую ценность.

Разрешение собственника, закреплённое в договоре, не заменяет зонирование, строительные документы и бизнес-лицензии. Коммерческая деятельность должна соответствовать установленной функции объекта и применимым требованиям. Если необходимые разрешения ещё не получены, рекомендуется определить, какая сторона отвечает за их оформление и что произойдёт, если согласованное использование окажется невозможным.

Также следует установить ограничения: максимальное количество проживающих, правила содержания животных, допустимость курения, проведения мероприятий, установки вывесок и внесения изменений в объект. Такие условия должны быть конкретными и соразмерными, чтобы собственник не мог впоследствии объявить нарушением действие, которое ранее обсуждалось и фактически допускалось.

Договор должен чётко распределять обязанности по ремонту и обслуживанию недвижимости. На практике недостаточно указать, что арендатор отвечает за «текущее содержание», а собственник — за «капитальный ремонт», если стороны не определили, какие именно работы относятся к каждой категории.

Обычно отдельно рассматриваются конструктивные элементы здания, крыша, фундамент, скрытые инженерные сети, электропроводка, водоснабжение, канализация, кондиционеры, насосы, бассейн, бытовая техника, мебель, сад и общие территории. Для каждой значимой категории желательно определить ответственную сторону, порядок уведомления о неисправности и срок выполнения ремонта.

Следует предусмотреть процедуру для аварийных ситуаций. Если собственник не отвечает или не устраняет серьёзную неисправность в согласованный срок, договор может предоставить арендатору право организовать необходимый ремонт самостоятельно и потребовать возмещения подтверждённых расходов либо зачесть их в счёт будущей арендной платы. Условия такого механизма должны быть сформулированы заранее.

Если арендатор планирует реконструкцию, перепланировку, установку оборудования или другие улучшения, необходимо определить, какие работы требуют письменного согласия собственника и получения разрешений. Устное разрешение сложно доказать, особенно если после завершения работ собственник потребует вернуть объект в первоначальное состояние.

Договор также должен установить, кому принадлежат улучшения, оплаченные арендатором, и что произойдёт с ними после окончания аренды. Съёмное оборудование может оставаться собственностью арендатора, тогда как неотделимые улучшения часто физически остаются в объекте. Возможность их демонтажа, компенсации или безвозмездной передачи собственнику должна быть согласована до начала вложений.

Особенно важно не допустить ситуации, при которой инвестиции арендатора увеличивают стоимость объекта, но сам договор может быть досрочно прекращён без возврата вложенных средств. Для значительного ремонта или коммерческого переоборудования рекомендуется предусмотреть отдельные гарантии, компенсационный механизм и достаточный срок аренды для возврата инвестиций.

Передача недвижимости в аренду предполагает, что арендатор получает возможность спокойно пользоваться объектом в течение согласованного срока. Поэтому договор должен ограничивать право собственника, его сотрудников, потенциальных покупателей и других лиц входить на территорию без уведомления арендатора.

Следует определить основания для доступа: плановый осмотр, выполнение ремонта, проверка инженерных систем, устранение аварии или демонстрация объекта перед окончанием аренды. Для обычных посещений рекомендуется установить разумный срок предварительного уведомления и согласовать допустимое время. Исключение может быть предусмотрено для пожара, затопления и других чрезвычайных ситуаций, требующих немедленного вмешательства.

Если собственник продолжает пользоваться частью территории, хранит на объекте личные вещи, размещает сотрудников или управляет общими зонами комплекса, соответствующие права необходимо точно обозначить. Арендатор должен заранее понимать, какие помещения находятся исключительно в его распоряжении, а какие остаются доступными другим лицам.

При коммерческой эксплуатации виллы или другого объекта необходимо учитывать приватность гостей. Частые проверки, строительные работы или бесконтрольный доступ персонала собственника могут нарушить работу бизнеса и привести к жалобам. Договор должен предусматривать порядок координации таких посещений с арендатором или управляющей компанией.

Также следует определить, вправе ли собственник показывать объект покупателям или будущим арендаторам до окончания действующего договора. Такое право может быть предоставлено, но только с предварительным уведомлением и без необоснованного вмешательства в проживание арендатора или коммерческую деятельность.

Договор должен разграничивать естественный износ объекта и повреждения, возникшие по вине арендатора. Потёртости, выцветание отделки и постепенное старение оборудования обычно являются результатом нормального использования, тогда как поломка имущества из-за неосторожных действий может стать основанием для возмещения ущерба.

Ответственность арендатора не должна распространяться на скрытые дефекты, конструктивные недостатки, повреждения из-за отсутствия необходимого обслуживания со стороны собственника или неисправности, существовавшие до передачи объекта. Именно поэтому акт приёма-передачи, опись имущества и фотографии первоначального состояния имеют практическое значение.

Если недвижимость используется членами семьи, гостями, сотрудниками, подрядчиками или клиентами арендатора, необходимо определить, за действия каких лиц он несёт ответственность. Для коммерческого объекта также следует распределить риски, связанные с травмами посетителей, повреждением их имущества и деятельностью привлечённой управляющей компании.

Отдельного внимания требует страхование. В договоре рекомендуется указать, застрахованы ли здание, мебель и оборудование, какие риски покрывает страховой полис и кто оплачивает страховые взносы. Страхование самого здания собственником не всегда покрывает имущество арендатора, коммерческие убытки или ответственность перед третьими лицами.

Договор также должен устанавливать порядок действий при пожаре, наводнении, землетрясении, серьёзной аварии или другом событии, после которого объект полностью или частично невозможно использовать. Необходимо определить сроки уведомления, обязанности по восстановлению, возможность временного уменьшения арендной платы и право на расторжение, если недвижимость не может быть восстановлена в разумный срок.

Основания для досрочного расторжения должны быть конкретными и одинаково понятными обеим сторонам. Общая формулировка о праве собственника прекратить договор при «нарушении условий» может позволить применить серьёзные последствия даже к незначительной или устранимой проблеме.

Рекомендуется разделить существенные и несущественные нарушения. Просрочка крупного платежа, запрещённая субаренда, незаконное использование объекта или умышленное повреждение недвижимости могут иметь иные последствия, чем задержка коммунального платежа или нарушение внутреннего правила, которое можно быстро исправить.

До расторжения, сторона допустившая нарушение, должна получить письменное уведомление с описанием проблемы и разумный срок для её устранения. В договоре следует определить способ направления уведомлений, дату, с которой они считаются полученными, и последствия, если нарушение не устранено вовремя.

Необходимо предусмотреть права арендатора на расторжение договора. К таким основаниям могут относиться невозможность использовать объект по согласованной цели, существенные недостоверные сведения собственника, отсутствие законного доступа, серьёзные скрытые дефекты, длительное прекращение основных коммунальных услуг или отказ арендодателя выполнить критически важный ремонт.

Договор должен прямо устанавливать финансовые последствия расторжения: возвращается ли неиспользованная часть предоплаченной аренды, в какой срок возвращается депозит, какие суммы могут быть удержаны и требуется ли компенсация подтверждённых вложений арендатора. Без такого механизма даже обоснованное прекращение договора может оставить арендатора без возможности вернуть значительную предоплату.

Отдельно следует определить порядок освобождения и передачи объекта. Сам факт спора или уведомления о расторжении не должен автоматически давать одной стороне право удерживать имущество другой стороны, отключать коммунальные услуги или применять иные внесудебные меры, если такое действие не предусмотрено договором и применимым законодательством.

Долгосрочный договор должен учитывать возможность продажи, дарения, наследования или иной передачи недвижимости. Смена собственника не должна становиться неожиданным основанием для прекращения аренды или изменения уже согласованных условий.

В договоре рекомендуется установить обязанность арендодателя заранее сообщить потенциальному приобретателю о действующей аренде и включить в документы по передаче недвижимости обязательство нового собственника соблюдать договор. Арендатору также может быть предоставлено право получить письменное подтверждение принятия таких обязательств до завершения сделки.

Необходимо определить, кому после продажи перечисляется арендная плата, кто хранит обеспечительный депозит и какая сторона отвечает за его возврат. Изменение платёжных реквизитов должно подтверждаться официальным уведомлением и документами о переходе прав, чтобы арендатор не оказался в ситуации, когда оплату одновременно требуют прежний и новый собственники.

Если недвижимость продаётся вместе с действующим договором, новый собственник не должен получать право произвольно сокращать срок аренды, увеличивать стоимость или ограничивать согласованное использование объекта. Любые изменения должны происходить только в порядке, предусмотренном договором и применимым законодательством.

Для арендатора, вложившего средства в ремонт, оборудование или развитие бизнеса, особенно важно предусмотреть защиту на случай, если новый собственник откажется признавать эти договорённости. Чем значительнее предоплата и инвестиции, тем важнее надлежащее оформление договора, приложений, подтверждений оплаты и обязательств, связанных с возможной передачей объекта.

Если стороной договора является гражданин Индонезии или индонезийская компания, договор должен содержать версию на Bahasa Indonesia. При участии иностранной стороны также может использоваться её национальный язык и/или английский язык. В обычном двуязычном частном договоре стороны могут согласовать, какая языковая версия применяется при расхождениях в толковании. Однако если договор оформляется как нотариальный акт, действуют специальные требования законодательства о нотариате: акт составляется на Bahasa Indonesia, и при расхождениях используется индонезийская версия.

Иностранному арендатору важно получить понятный перевод до подписания документа. Наличие английской или русской версии не должно быть формальностью: суммы, сроки, основания расторжения, ответственность и другие существенные положения должны совпадать во всех языковых текстах. Приоритет одной версии не освобождает стороны от необходимости проверить точность перевода.

В договоре также следует определить способы направления юридически значимых уведомлений. Необходимо указать адреса, электронную почту и, при необходимости, согласованный номер WhatsApp каждой стороны, а также момент, когда сообщение считается полученным. Это особенно важно для уведомлений о нарушении, продлении, изменении реквизитов и досрочном расторжении.

До обращения в суд или арбитраж стороны могут предусмотреть обязательный период переговоров. В договоре следует установить срок для попытки урегулирования спора, представителей сторон и порядок фиксации достигнутых договорённостей. Такая процедура может помочь разрешить практическую проблему быстрее и сохранить коммерческие отношения.

Если переговоры не дали результата, договор должен однозначно определять применимое право и согласованный способ разрешения спора. Следует заранее выбрать компетентный суд либо арбитраж, определить место разбирательства и язык процедуры. Неясная или противоречивая оговорка может привести к дополнительному спору уже о том, где и каким способом должно рассматриваться дело.

Первая распространённая ошибка — подписать договор до завершения проверки собственника, земельного сертификата, здания и разрешённого использования объекта. Красивый внешний вид виллы и фактическое проживание предыдущих арендаторов не подтверждают юридическую возможность использовать недвижимость для запланированной цели.

Вторая ошибка — полагаться на устные обещания. Разрешение на субаренду, обещание устранить дефекты, право на продление, возврат вложений и согласие на коммерческую деятельность должны быть закреплены в письменном договоре. После полной оплаты доказать содержание устных договорённостей значительно сложнее.

Третья ошибка — перечислить всю арендную плату до передачи готового объекта. Если ремонт не завершён, инженерные системы не работают или необходимые документы отсутствуют, договор должен позволять отложить соответствующий платёж до выполнения согласованных условий.

Четвёртая ошибка — не составить подробную опись имущества и акт передачи. Без фотографий, перечня оборудования и описания существующих дефектов собственник может впоследствии потребовать компенсацию за повреждения, которые появились до начала аренды.

Пятая ошибка — использовать неопределённые условия продления. Право «обсудить новый срок» не гарантирует ни самого продления, ни приемлемой цены. Срок уведомления и механизм определения будущей арендной платы необходимо согласовать заранее.

Шестая ошибка — не урегулировать досрочное расторжение и возврат денег. Если договор предусматривает только право собственника прекратить аренду, но не устанавливает право арендатора вернуть неиспользованную предоплату при невозможности пользоваться объектом, финансовый риск распределяется неравномерно.

Седьмая ошибка — вкладывать значительные средства в ремонт без письменного согласия и компенсационного механизма. Договор должен определять судьбу улучшений, возможность демонтажа оборудования и последствия прекращения аренды до того, как вложения успеют окупиться.

Перед подписанием договора и перечислением основной суммы арендатору рекомендуется убедиться, что следующие вопросы проверены и однозначно урегулированы:

1. Стороны и документы.
Подтверждены личность собственника, его права на недвижимость, полномочия представителя, земельный сертификат и документы на существующее здание.

2. Объект и его состояние.
В договоре точно описаны участок, здание, доступные территории, мебель и оборудование. Подготовлены опись имущества, фотографии и акт приёма-передачи с указанием существующих дефектов.

3. Цель использования.
Договор разрешает проживание, коммерческую эксплуатацию, субаренду или передачу объекта управляющей компании — в зависимости от планов арендатора. Предполагаемая деятельность соответствует документам на объект и применимым требованиям.

4. Платежи и расходы.
Зафиксированы общая стоимость, график платежей, условия возврата аванса и депозита, распределение налогов, коммунальных платежей, расходов на обслуживание и ремонт.

5. Ремонт и улучшения.
Определены обязанности сторон, порядок устранения аварий, необходимость письменного согласия на изменения, право собственности на улучшения и компенсация вложений при досрочном прекращении аренды.

6. Продление и прекращение договора.
Установлены срок уведомления, механизм расчёта цены продления, основания расторжения, срок устранения нарушений, возврат неиспользованной предоплаты и защита арендатора при продаже недвижимости.

Если хотя бы один из этих вопросов остаётся неопределённым, соответствующее условие желательно согласовать до подписания договора. После внесения полной оплаты возможности арендатора добиться изменений обычно становятся значительно ограниченнее.

Иностранец может арендовать виллу, дом, квартиру или коммерческий объект на Бали. Для обычного краткосрочного найма законодательство не устанавливает универсального требования обязательно иметь KITAS. Однако статья 45 Закона Индонезии № 5 от 1960 года предусматривает, что обладателем права Hak Sewa может быть иностранец, находящийся или проживающий в Индонезии. Закон прямо не указывает, что это условие может подтверждаться только KITAS, но при долгосрочной аренде, особенно оформляемой нотариальным актом, нотариус может потребовать ITAS/KITAS как подтверждение соответствующего статуса иностранца. Поэтому требования к иммиграционным документам следует уточнить до подписания конкретной сделки.

Следует проверить личность и полномочия арендодателя, земельный сертификат, соответствие объекта указанному участку, документы на здание и, при необходимости, согласие совладельцев или супруга собственника. Для существующего здания также рекомендуется проверить PBG либо ранее выданный действующий IMB, наличие SLF и возможность использовать объект по предполагаемому назначению.

При аренде земли основной предмет договора — право пользоваться участком. При аренде готовой недвижимости вместе с землёй передаются существующее здание, мебель, оборудование и инженерные системы. Поэтому договор должен дополнительно регулировать состояние объекта, ремонт, коммунальные расходы, опись имущества, ответственность за повреждения и возврат недвижимости.

Только если это прямо разрешено договором. Согласие собственника на проживание арендатора не означает автоматического разрешения на посуточную аренду, размещение платных гостей или передачу объекта управляющей компании. Кроме договорного разрешения необходимо проверить зонирование, функцию здания и лицензии, требуемые для выбранной модели деятельности.

Это должно быть определено договором. Обычно стороны отдельно распределяют ответственность за конструктивные элементы здания, инженерные системы, бытовую технику, бассейн, сад и текущие мелкие неисправности. Также следует установить порядок уведомления, сроки ремонта и право арендатора устранить срочную проблему самостоятельно, если собственник не реагирует.

Договор должен устанавливать назначение депозита, допустимые основания для удержания и точный срок его возврата. Состояние недвижимости и переданного имущества необходимо зафиксировать в акте приёма-передачи, описи и фотографиях. Любое удержание желательно связывать с документально подтверждённым ущербом, а не с односторонним решением собственника.

Договор должен предусматривать сохранение согласованного срока и условий аренды при смене собственника. Арендодателю следует сообщить покупателю о действующем договоре и обеспечить принятие новым собственником соответствующих обязательств. Также необходимо определить, кому после продажи перечисляется арендная плата и кто отвечает за возврат депозита.

Это зависит от условий договора и обстоятельств расторжения. Право на возврат неиспользованной части предоплаты следует закрепить заранее, например, если объект невозможно использовать по согласованной цели, собственник предоставил существенные недостоверные сведения или не устранил критические дефекты. Договор должен устанавливать основания расторжения, порядок уведомления и сроки возврата средств.

Если стороной договора является гражданин Индонезии или индонезийская компания, договор должен содержать версию на Bahasa Indonesia. При участии иностранной стороны также может использоваться её национальный язык и/или английский язык. В обычном двуязычном частном договоре стороны могут согласовать, какая языковая версия применяется при расхождениях в толковании.
Однако если договор оформляется как нотариальный акт, действуют специальные требования законодательства о нотариате: акт составляется на Bahasa Indonesia, и при расхождениях используется индонезийская версия.

Не каждый договор аренды обязательно оформляется в форме нотариального акта. Однако при долгосрочной аренде, значительной предоплате, коммерческом использовании объекта или крупных инвестициях нотариальное оформление может повысить доказательную надёжность документа. До подписания всё равно необходимо отдельно проверить собственника, недвижимость и содержание договора.

Комплексная проверка недвижимости на Бали: руководство для иностранных инвесторов в 2026 году

Практическое руководство по проверке собственника, земельного сертификата, зонирования, доступа, строительных документов и других ключевых рисков перед покупкой или долгосрочной арендой недвижимости.


Договор аренды земли на Бали: что инвестору необходимо проверить перед подписанием

Подробный разбор проверки земельного участка, условий строительства, срока аренды, продления, прав на создаваемые объекты и защиты вложений арендатора.